자산컨설팅 HF 보증강화 앞둔 비아파트 임대인들 “비현실적 주택가격 산정 방법 개선해 달라”

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작성자 행복한 작성일25-08-26 01:22 조회25회 댓글0건

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자산컨설팅 서울 관악구 한 다가구주택에서 방 16개로 원룸 임대업을 하는 A씨는 최근 보증금 반환 걱정에 잠을 못 이루고 있다. 오는 28일부터 주택금융공사 전세자금보증 요건이 강화되면 전세 세입자를 한 명도 못 받을 것 같아서다.
A씨는 25일 통화에서 “전세사기 사태 이후 3년간 원룸의 절반 정도를 월세로 전환하는 과정에서 모든 자산을 팔아치워 현금 4억원을 마련했다”며 “이제 또다시 3억여원을 마련해야 하는데 눈앞이 캄캄하다”고 말했다.
전세사기 예방을 위해 주택금융공사(HF)가 최근 임차 주택의 전세보증 심사 요건을 강화하면서 임대인들 사이에서 반발이 나오고 있다. 전세사기 방지를 위한 조치이지만 주택금융공사의 전세대출이 막히면 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금 미반환 사고가 늘어날 수 있다는 것이다. 임대인들은 대출 기준이 되는 주택 가격 산정 요건을 완화해달라고 요구하고 있다.
HF는 지난 4일 홈페이지를 통해 은행 재원 일반전세자금보증과 무주택 청년 특례전세자금보증의 신규 신청자에게 28일부터 강화된 심사 기준을 적용한다고 공지했다. 이에 따라 임차 대상 주택에 걸린 선순위채권과 임차보증금의 합계가 주택 가격의 90%를 넘으면 보증이 거절된다. 주택 가격의 산정 기준은 공시가격의 140%다. 기존에는 전세자금 보증 금액이 2억을 넘는 등 일부 건에 대해서만 선순위채권과 전세보증금을 합산해 심사가 진행됐다. 전세자금 2억원까지는 주택에 걸린 선순위 채권만 심사하고 임차보증금은 고려하지 않았다. 보증금 2억원 미만에도 같은 기준이 적용된 것이다.
HF 관계자는 “국회와 감사원의 지적을 반영하여 보증금 미반환 위험으로부터 임차인을 보호하고 안전한 임대차 관행을 정착시키기 위한 조치”라고 설명했다. 전세사기가 일어나지 않도록 사전에 차단하겠다는 조치인 셈이다. 주택도시보증공사(HUG)는 전세사기 사태 여파로 2년 전부터 이미 HF의 강화된 기준과 동일한 기준을 적용하고 있다.
하지만 다세대·다가구주택 등 비아파트 임대인들은 “정부가 비아파트 현실을 너무 모른다”며 반발하고 있다. 전세사기 사태 이후 전세가 월세로 빠르게 전환되는 동안 HF의 전세보증이 있어 그나마 숨통이 틔었는데, HF 전세대출도 막히면 새 세입자를 구하지 못해 보증금 미반환 사고가 늘어날 수밖에 없다는 것이다.
임대인들은 특히 주택의 가격을 주택도시보증공사(HUG)와 같이 ‘공시가격의 140%’로 산정하는 방식에 문제를 제기하고 있다. 윤석열 정부가 3년간 공동주택 공시가격을 2020년 수준으로 낮게 유지하면서 비아파트 공시가격이 실거래가에 비해 터무니없이 낮아졌다는 것이다. 일례로 서울 관악구의 한 다가구주택은 2018년 17억8000만원에 거래됐으나 올해 공시가격은 8억700만원에 불과하다.
원룸·투룸 등으로 이뤄진 이들 비아파트 주택은 공시가격은 낮지만 전세가율은 아파트보다 훨씬 높다. 공시가격의 140%를 적용하더라도 기존 임대차보증금을 넘어서는 경우가 흔하다. 예컨대 서울 영등포구의 한 다가구주택은 원룸 13가구를 세놓아 임대보증금이 13억원이지만, 주택의 공시가격은 7억8000만원에 불과하다. HF기준을 적용하면 이 주택은 임대보증금의 합이 9억8000만원을 넘지 않아야만 새로 들어오는 세입자가 전세대출을 받을 수 있다.
다가구주택의 경우 원룸 한 곳에서만 보증금 미반환 사고가 발생해도 새로운 임대차계약이 줄줄이 막히며 건물이 경매에 넘어가는 수순이다. 임대인들은 HF의 심사 강화로 전세가율이 특히 높은 관악구 등지에서 보증금 미반환 사례가 속출할 것으로 본다.
비아파트 임대인 단체인 한국임대인연합은 26~27일 서울 여의도 더불어민주당사 앞에서 집회를 열 예정이다. 한재호 한국임대인연합 관악구지회장은 “주택가격 산정 기준을 현실화할 때까지 HF의 전세자금보증 심사 강화를 유예해야 한다”고 말했다.
이에 전세보증 축소는 바람직하지만 시장에 미치는 영향을 고려해 속도를 조절도 필요하다는 목소리가 나온다. 조정흔 경제정의실천연합 토지주택위원장은 “전세보증을 축소하는 방향은 바람직하지만 임대인의 보증금 반환 여력이 갑자기 줄어들면 임차인의 주거 안정에 큰 영향을 미치므로 시행 속도를 조절하는 것도 중요하다”며 “현재의 공시가격이 주택 가격을 제대로 반영하고 있는지 점검하고, 임대인에게 보증금 분할상환의 기회를 제공하는 등 충격 완화 대책이 필요하다”고 말했다.
찰리 채플린이 주연한 영화 <황금광 시대>는 미국 알래스카까지 밀려든 ‘골드러시’의 시대상을 다뤘다. 황금을 찾아 동토에 발을 디딘 찰리가 굶주림 끝에 구두를 삶아 먹고, 구두끈을 스파게티처럼 돌돌 말아 먹는 장면으로 유명하다. 이 영화의 모티브로 삼았다는 소재는 흘려들을 수만은 없는 얘기다. 금광을 찾다 폭설에 갇힌 사람들이 죽은 동료를 먹었다는 실화는 끔찍하다. 이 장면이 현실이 된다고 생각해보라. 그곳이 바로 지옥도가 아닐까.
2023년 10월7일 시작된 이스라엘과 팔레스타인 무장 정파 하마스 전쟁 이후 가자지구는 지옥도 그 자체였다. 가자 보건부는 24일 현재 최소 6만2686명이 사망했다고 발표했다. 전쟁의 참상은 상상을 초월한다. 이스라엘의 무차별 공격으로 숨지는 이들이 많았다면, 얼마 전부터는 사람들이 굶어 죽기 시작했다. 굶주림 등으로 사망한 사람은 289명이며, 이 중 115명이 어린아이다. 이스라엘이 구호품 유입을 차단해 벌어진 비극이다. 이스라엘은 가자지구를 봉쇄해놓고 ‘가자 인도주의 재단(GHF)’을 만들어 미국 민간 보안회사에 식량 배급을 맡기고 있다. 구호품을 받으러 사람들이 몰려들면 이스라엘군이 총질을 한다. 음식을 미끼처럼 놓고 굶주린 이들을 학살하는 것이다.
유엔 팔레스타인 난민 구호기구(UNRWA)는 가자를 “지상의 지옥”이라고 묘사했다. 국제기구 ‘통합식량안보단계(IPC)’는 가자지구에 식량 불안 최고 단계(5단계) 경고인 ‘기근’을 22일(현지시간) 공식 선언했다. 안토니우 구테흐스 유엔 사무총장은 성명을 통해 “가자 기근은 인류 그 자체의 실패”라며 기근을 막아야 한다고 호소했다. 미국 터프츠대 알렉스 드발 교수는 “2차 세계대전 이후 이처럼 세밀하게 설계되고 통제된 기근은 없다”고 했다.
그럼에도 네타냐후 이스라엘 총리는 기근 발표를 “완전한 거짓말”이라며 부인했다. 이스라엘 외무부는 “IPC가 하마스의 허위 캠페인에 들어맞는 맞춤형 보고서를 발표했다”고 했다. 굶어 죽는 현실 앞에서 기근 집계의 방법론을 따지는 추악함에 몸서리가 쳐진다. 나치 유대인 학살 피해자라는 정체성에 기대 온갖 악행을 일삼아온 이스라엘을 국제 사회가 언제까지 방치해야 할까.
이원덕 국민대 일본학과 교수는 이재명 대통령과 이시바 시게루 일본 총리의 한·일정상회담을 두고 “타이밍이 절묘하고 회담 내용도 기대보다 훨씬 좋았다”며 “1998년 ‘김대중-오부치 선언’ 실행계획의 2025년 판을 보는 것 같았다”고 24일 평가했다.
이 교수는 이날 기자와의 전화 통화에서 한일 정상회담 결과 공동언론 발표문을 두고 대체로 지금 한·일 협력이 필요한 영역을 잘 망라했다”며 이같이 말했다.
이 교수는 “한·미·일 공조 등 협의에 대해선 “한국이 방미 대화를 앞두고 한·미·일 협력과 한·일 협력을 기본 축으로 해서 한국의 대외 관계를 펼쳐나가겠다고 하는 일종의 신호를 보낸 것”이라고 말했다. 그는 또 “이재명 대통령이 야당 지도자 시절 받았던 반미·반일·친중이라는 오해를 불식시키는 데 이번 한·일, 한·미 정상회담이 중요한 기회”라고 했다.
-한·일 정상회담 어떻게 봤나.
“첫 번째, 타이밍이 아주 절묘하고 좋았다. 한·일 정상이 올해 중 어느 때 만나냐는 게 중요했는데 바로 대미 협상 직전에 만났다는 것, 또 이시바 일본 총리가 정치적으로 상당한 위기에 빠져있을 때 이시바 총리의 손을 잡아준 것도 굉장히 전략적인 포석이라고 본다. 두 번째는 정상회담 내용도 상당히 기대보다 훨씬 좋았다.”
-공동발표문 중 눈에 띄는 내용은.
“1998년 김대중-오부치 선언 당시 선언문에 딸린 액션플랜(실행계획)이 있었다. 그 1998년 실행계획의 2025년 판을 보는 듯한 느낌이 들었다. 안보·경제·사회·인적 교류·북한 문제 등 지금 한·일 협력이 필요한 영역을 잘 망라했다. 다만 구체적인 내용은 없다. 앞으로 한·일 공조 협력을 하겠다는 일종의 선언과 같은 내용인데, 워낙 준비 기간이 짧았던 것을 고려하면 이 정도 합의를 만든 것도 대단하다고 생각한다. 특히 저출산·고령화, 인구감소 등 한·일이 같은 아픔을 가진 문제를 정부 간 협의체까지 만들어서 정책을 논의한다는 건 상당히 앞선 내용이라고 본다.”
-방미 직전 진행된 회담인데 어떤 의미가 있다고 보나.
“방미 일정을 앞두고 도널드 트럼프 미국 대통령과의 대화에서 한국이 가지고 있는 외교적인 스탠스가 무엇이냐는 질문을 지금 받고 있다고 본다. 그런 관점에서 보면 지금 한국이 미국과의 동맹을 유지하고 한·미·일 협력과 한·일 협력을 기본 축으로 해서 한국의 대외 관계를 펼쳐나가겠다는 신호를 보낸 것으로 생각한다. 이 대통령 야당 지도자 시절의 발언을 보면 상당히 친중적 또는 반미·반일적이라는 인식이 (일본 일각에서) 강했고, 지금 트럼프 정부 일각에서도 여전히 그런 시각을 갖고 있다고 본다. 그런 오해를 불식시키는 데 이번 한·일, 한·미 정상회담이 중요한 기회라고 본다.”
-대미 관련 한·일 정상 협의는 어떻게 평가하나.
“그 부분은 사실 미국 방문을 앞두고 있어서 (일본과) 긴밀히 논의했다 하더라도 발표하기는 어려웠을 거라고 본다. 미국이 이렇게까지 ‘아메리카 퍼스트’로 나갈 때 (한·일 등) 나머지 국가들이 플랜B로써 어떤 협력 체제를 만들어나가야 할 것인가에 대한 논의도 충분히 있었을 것이라고 본다. 미·중 패권 경쟁이 가속하는 가운데 한·일이 끼어있는 상황이기 때문에 한·일이 어떻게 공조하느냐에 따라 대응 방식이 달라진다. 미국에 한·미·일 공조를 강화하는 메시지를 보내고, 한·일 간 전략적 협력도 따로 강화하는 두 가지 측면이 복합적으로 숨어있다고 본다.”
-과거사 문제 언급은 부족했다는 평가가 있다.
“맞다. 한·일이 당면하고 있는 과거사 문제가 크지만 이번에 크게 다루지 않았던 것은 그것조차 전략적이라고 본다. 우선 일본 국내 상황을 볼 때 지금 과거사 이슈를 풀어낼 수 있는 처지가 아니다. 그나마 이시바 총리가 전향적인 입장을 갖고 있지만 일본은 아베 전 총리가 설정한 가이드라인에서 한 치도 못 벗어나고 있다. 만약 우리가 과거사 문제를 제기하더라도 실효적인 해법이 나올 가능성은 별로 없다는 점을 감안했을 거라고 본다. 두 번째는 그야말로 실용 외교인데, 과거사 문제를 쟁점화해봤자 우리한테 돌아올 것은 없다는 계산도 있었을 것이다. 협력을 통해 얻을 수 있는 이익을 극대화하자는 실용적 계산이 아닐까 싶다.”
-앞으로의 한·일 관계는 어떻게 전망하나.
“이번 회담이 앞으로 5년간 있을 대일 관계에 대한 큰 방향성과 밑그림을 딱 그려놓았다. 과거사 문제를 직시한다는 기본 입장을 취하면서도 미래 협력에 방점을 둔, 협력을 가속하는 쪽으로 갈 것이라고 본다. 이 대통령 임기 중에 1998년 ‘김대중-오부치 선언’의 업그레이드된 버전인 소위 ‘2.0 선언’이 도출될 것이라고 본다. 2028년이면 ‘김대중-오부치 선언’의 30주년이 되는데 그 전에 한·일 관계의 큰 합의가 이뤄질 수 있다고 생각한다.”
-그런 전망의 근거는 무엇인가.
“전략적으로 한·일이 공조 협력을 할 수밖에 없는 환경이기 때문이다. 현재 한·일은 서유럽에서 미·소 냉전이 치열하게 진행될 당시 독·불 관계와 같은 양상이다. 한·일 사이에도 당시 유럽연합(EU)를 결성한 독·불처럼 협력 체제를 공고히 해 아시아·태평양의 평화와 번영을 만들 수 있는 공간이 열렸다고 본다.”
한국거래소 유가증권시장본부는 21일 삼성바이오로직스의 분할 재상장을 위한 예비심사 결과 적격 결정을 내렸다고 밝혔다.
삼성바이오로직스는 자회사 관리 및 신규 투자 사업 부문을 인적 분할해 삼성에피스홀딩스(가칭)로 재상장할 예정이다.
순수 지주회사로 신설되는 삼성에피스홀딩스는 바이오시밀러 기업인 삼성바이오에피스를 완전 자회사로 편입해 오는 11월 신규 자회사를 설립할 예정이다.
삼성바이오로직스의 기존 주주는 삼성바이오로직스 주식과 삼성에피스홀딩스 주식을 0.6503913 대 0.3496087의 비율로 교부받는 것으로 전해졌다.

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