이 기사는 2025년09월19일 18시18분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.


[이데일리 김성수 기자] SK디앤디(210980)가 진행 중인 서울역 인근 오피스 개발사업이 ‘7부 능선’을 넘었다.
이 사업은 지난 6월 18일 사업시행계획 인가를 받았고, 사업비 증액을 이유로 변경인가를 진행하고 있다. 내년 9월에는 1700억원 규모 차입금 만기가 돌아온다.
중구청, 지난 6월 사업시행계획인가 고시
19일 부동산업계에 따르면 SK디앤디가 진행 중인 서울역 인근 오피스 개발사업은 사업비 증액을 이유로 사업시행계획 변경인가를 진행 중이다.


대구주식투자

DDIVC1호리츠 구조 (자료=투자설명서 일부 캡처)



SK디앤디는 서울역 인근 오피스 개발사업을 추진하고 있다. 서울 중구 남대문로 5가 63-1번지 일원 4592.5㎡(약 1389평) 토지를 매입해서 지하 8층~지상 28층, 연면적 7만5용의 눈 게임
788.28㎡ 규모 업무시설을 지을 계획이다.

이 곳은 봉래 도시환경정비구역 제3지구(봉래3지구)에 해당한다. SK디앤디가 지분 49%를 보유한 디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사(이하 DDIVC1호리츠)가 사업을 진행하고 있다.
나머지 지분 51%는 디디아이브이씨위탁관리모부동산투자회사가 갖고 온라인릴게임
있다.
중구청은 해당 사업장에 대해 지난 6월 18일 사업시행계획인가를 고시했다. 정비사업의 시행기간은 사업시행계획인가일(지난 6월 18일)로부터 60개월(5년)이다.
사업시행계획인가는 재개발·재건축 사업에서 사업의 전반적 내용을 구체화한 마스터플랜인 ‘사업시행계획’에 대해 시장, 군수, 구청장 등이 최종적으로 인가하황금성포커
는 행정 절차다.
사업시행계획인가를 받으면 사업의 ‘7부 능선’은 넘은 셈이다. 이 인가로 사업의 실질적 범위와 규모가 확정되며, 이 단계 이후 분양 신청 등 후속 절차가 진행돼서다.



(자료=중구청)


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국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 DDIVC1호리츠는 지난 2022년 3월부터 작년 11월까지 사업소재지 내 일부 토지 매입에 나섰다.

지난 2022년 3월 공시된 투자설명서를 보면 사업 단계별로는 작년 5월까지 부지 매입을 한 다음 오는 2027년 1월까지 개발을 완료하고, 2028년 1월까지 운영할 계획이었다.
‘사업비 증액’ 위해 사업변경인가 진행중
다만 현재 DDIVC1호리츠는 사업비 증가로 사업시행계획 변경인가를 받아야 해서 관련 절차를 진행하고 있다. 이는 한국부동산원과 국토교통부가 관할하며, 변경인가가 정확히 언제 고시될지는 미정이다.
이에 따라 준공 시점은 오는 2027년 1월보다 다소 늦어질 예정이다. 내년에는 DDIVC1호리츠가 받은 총 1716억원 장기차입금의 만기가 돌아온다.
1차 담보대출(신한코어부동산론 Ⅱ일반사모투자신탁, 미래에셋캐피탈, 골든씨제이차 등)은 1700억원으로 내년 9월 28일 만기 도래한다. 2차 담보대출(이태원1동 새마을금고)은 16억원으로 내년 11월 23일 만기다.
금리는 대신저축은행 등을 제외하면 대부분 연 7%다. DDIVC1호리츠는 이 장기차입금 관련해서 신한자산신탁과 서울 중구 봉래동1가 외 부동산에 대해 부동산 담보신탁계약을 체결했다.



(자료=감사보고서)



부동산 담보신탁계약은 부동산 소유자(위탁자)가 채무이행을 보장하기 위해 자신의 부동산 소유권을 신탁회사(수탁자)에 이전하고, 금융기관(우선수익자)은 그 부동산에 대한 수익권증서를 담보로 제공받아 대출을 실행하는 제도다.

이는 근저당권 설정 방식보다 강력한 채권확보 수단이다. 신탁회사가 부동산을 안전하게 관리·처분해서 채권자의 대출 회수를 보장하는 게 목적이다.
DDIVC1호리츠가 신한자산신탁과 계약한 신탁재산은 △신탁부동산 또는 그 물상대위로 취득한 재산 △수탁자가 임대인으로서 취득·보관하는 임대차보증금 △신탁부동산의 처분대금 및 처분절차와 관련해서 발생하는 위약금 등으로 구성돼 있다.
지난 2022년 작성된 투자설명서를 보면 DDIVC1호리츠는 사업을 위해 자기자본 1169억원를 투입한다. 또한 브릿지론으로 △트랜치A 2329억9200만원(작년 5월 31일 상환) △트랜치B 300억원(작년 5월 31일 상환)을 조달하고 프로젝트파이낸스(PF) 대출로 4385억원(2027년 1월 31일 상환)을 조달할 계획이다.
준공 후 담보대출(장기차입금)로는 4435억원(2028년 1월 31일)을 예상하고 있다. 부동산 관리 및 처분업무는 디앤디인베스트먼트에 위탁하며, 현금 및 유가증권은 이사회에서 운용방침을 정해서 디앤디인베스트먼트를 통해 운용할 계획이다.
김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)